Hypothek & Kosten

Kosten & Hypotheken auf den Kanarischen Inseln

...welche Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Normalerweise hinterlegt man an Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages bei dem Notar eine bestimmte Summe (diese Summe errechnet sich aus den zu entstehenen Kosten zur Grundbucheintragung) die durch die beauftragte gestoria, die die nachfolgenden Arbeiten erledigt wie Steuern und Registerkosten bezahlen) Wenn jedoch eine Bank, die den Hypothekarkredit gewährt hat, bei der Unterschriftsleistung vor dem Notar anwesend ist, ist es üblich, dass der Vertreter der Bank diese Summe einbehält, um sie der gestoría , mit welcher die Bank normalerweise arbeitet, zur Abwicklung und Bezahlung aushändigt. In diesem Fall kann das direkt beim Notar vollzogen werden.

Wenn all dies erledigt ist, nach etwa 2 Monaten, wird die Gestoria dem Verkäufer die autorisierte Kopie des Kaufes, der im Register eingetragen sein wird, zusammen mit der copia simple des Hypothekarkredits (normalerweise bleibt der Original-Vertrag im Besitz der Bank bis zum Ablauf des Kredites und mit allen bezahlten Rechnungen. Anschliessend bekommt der Käufer die zuvielgezahlte Deposit-Summe zurückerstattet oder muss noch eine Nachzahlung tätigen, was jedoch von den realen Kosten abhängt.

Die unterschiedlichen Steuer-, Rechts- und Verwaltungskosten belaufen sich in der Regel auf rund 10% des Verkaufspreises.

Steuern

...wie hoch sind die anfallenden Steuern eines Immobilienkaufes

Neue Immobilie:

• 5 % IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).
• 0,75 % AJD (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados)
• Notarkosten
• Gebühren des Grundbuchamtes
• Übersetzungsgebühren (rechtsverbindlich für jeden der nicht spanisch spricht)
• Provision und Gebühren zur Hypothekeneröffnung (falls zutreffend)
• Rechtsanwaltskosten

Gebrauchte Immobilie:

• 6,5 % ITP Impuestos de Transmisiones Patrimoniales ITP.
• Notarkosten
• Gebühren des Grundbuchamtes
• Übersetzungsgebühren (rechtsverbindlich für jeden der nicht spanisch spricht)
• Provision und Gebühren zur Hypothekeneröffnung (falls zutreffend)
• Rechtsanwaltskosten

Notar

...wie hoch sind die Notarkosten?

Der Notar setzt sein Honorar nach den vorgeschriebenen Tarifen in Rechnung, diese Summe hängt von der in der escritura angegeben Kaufsumme ab.. und der erforderlichen Copien der escritura ( diese Kosten sind vom Gesetz vorgeschrieben). Der Käufer zahlt lediglich die Honorarsumme, wenn er dies mit dem Verkäufer so vereinbart hat.

Grundbucheintrag

...wie hoch sind die Gebühren des Grundbucheintrages?

Dem Register zahlt man das vorgeschriebene Honorar, dies wird nach den vorgeschriebenen Tarifen verrechnet und hängt von den Gepflogenheiten der einzelnen Register ab.

Gestoria

...wie hoch sind die Kosten für die Gestoria?

Diese wird für die Bearbeitung Ihrer geleisteten Dienste bezahlt. Nach der Registereintragung muss diese uns die Original-escritura des Objektkaufes aushändigen sowie die copia simple vom Hypothekarkredit (das Original behält die Bank) und die Original-Rechnungen des Notars, des Registers und der Gestoria mit der Quittung über die bezahlten Steuern.

Hypothek

...welche Steuern fallen bei dem Hypothekarkredit an?

Wenn wir einen Hypothekarkredit bei einer Bank beantragen wollen , um eine Wohnung zu kaufen, fallen neben den Notar - Register und Gestor-Kosten und den obengenannten anderen Ausgaben noch folgende Steuerzahlung für gerichtliche Eintragungen und andere Zahlungen bei der Bank an:

1. Impuesto Actos Juridicos Documentados ( AJD) ( Steuern für gerichtliche Eintragungen) Diese werden wie folgt un zwei eingeteilt:

a) Gekaufte Wohnung nicht VPO: In diesem Fall der Genehmigung des Hypothekarkredits wird die Steuer von AJD erhoben, dies sind 1% der beantragten Hypothek.( Diese Summe wird von der Bank schriftlich in der öffentlichen escritura nierdergelegt).

b) Gekaufte Wohnung VPO: In diesem Fall ist der Hypotheken-Kredit von der Zahlung der Steuer befreit , ebenso auch die Register-Eintragung, die auch von den Steuekosten befreit ist.

* Hauptwohnsitz: Wenn es sich bei der Wohnung um den Hauptwohnsitz handelt und dies wird speziell in der escritura festgelegt, ist die Steuerauflage 0,1 % der beantragten Hypothek.

Grundstücksbewertung

...wer schätz die zu zahlende Steuersumme für den Hypotheken-Kredit??

Um die Genehmigung eines Hypotheken-Kredits zu erhalten, fordert die Bank eine Schätzung eines speziell dafür genehmigten Schätzungsbüros, um dann mit dieser Schätzung die Höhe des zu genehmigten Kredites zu erfahren. Die Bank genehmigt auf Grund dieser Schätzung den zu genehmigten Kredit, der von 80 % bis zu 100 % ausfallen kann, falls vom Kreditnehmer die erforderlichen Garantien oder ein Bürge gestellt werden kann, jedoch in keinem Fall ist die Kreditsumme höher als der Kaufpreis des Objekts.

Diese Kosten der Schätzung belaufen in etwa zwischen 180.-bis 400€.

Hypothekar Sicherung

...welche anderen Kosten entstehen noch bei der Genehmigung des Kredits?

Sie können mit der Bank die Kredit-Eröffungskosten aushandeln, dabei handelt es sich um einen %-Satz des zu genehmigten Kredit-Kapitals.

Multi-Haus-Versicherung : Auf Grund des Gesetzes 2/ 1981 wird der Kreditnehmer verpflichtet, eine Feuer-und Schadensversicherung für die mit der Hypthek belegten Wohnung abzuschliessen..Es handekt sich um eine Versicherung, die die Wohnung absichert, jedoch nicht deren Inhalt, dafür kann eine separate Nebenversichuerung abgeschlossen werden.

Es ist anzuraten, jedoch nicht vorgeschrieben, eine Amortisations-Versicherung abzuschliessen, die im Falle des Ablebens des Kreditnehmers die noch zu zahlende Summe absichert.

Plusvalía

...was ist das und wer bezahlt sie?

Es wird ihnen oft gesagt, dass sie die Steuer der Plusvalía (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de Naturaleza Urbana - Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzen Kauf) an das entsprechende Ayuntamiento (Gemeinde) zu entrichten haben, dies muss laut Gesetz jedoch der Verkäufer erledigen.

Schwarzgeld

...ist es eine gute Idee mit Schwarzgeld zu zahlen?

Wir empfehlen Ihnen nicht, mit Schwarzgeld zu zahlen, denn es ist illegal und rechnet sich meist auch nicht.

Allerdings ist es recht alltäglich, dass der Verkäufer einen Anteil des Verkaufspreises in bar und an den Steuerbehörden vorbei entrichtet haben möchte. Damit kann er die Plusvalia (Kapitalertragssteuer) umgehen.
Sie können so auch Geld sparen, da die Steuern (IGIC & AJD respektive der TIP) anhand des angegebenen Verkaufspreises berechnet werden.

Allerdings sollten Sie auch an den Verkauf der Immobilie denken. Nun sind sie für die Zahlung der Kapitalertragssteuer (Plusvalia - Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis)verantwortlich. Jetzt fällt aber die Plusvalia meist höher aus, als der zu besteuernde (IGIC & AJD respektive der TIP) Schwarzgeldbetrag den sie beim Kauf nicht angebeben haben.