Pago y Documentación

Forma de Pago

...la forma de pago para comprar una vivienda.

Si finalmente se llegue a un acuerdo con el vendedor, normalmente se paga un depósito y se se firma un contrato en el que se especifican las partes, descripción del inmueble, precio y forma de pago, reparto de gastos y resto de condiciones pactadas. La cantidad que se paga es a cuenta del precio total. El comprador no se convierte en propietario definitivo, lo cual ocurrirá en la entrega de llaves que se hará en el momento de firmar la escritura pública.

Modalidades de pago

...cual es la forma de pago idónea?

Si vamos a solicitar una préstamo hipotecario para comprar una vivienda, normalmente se paga el precio integro en el momento de la escritura publica, salvo que se haya hecho un pago anteriormente en concepto de arras, en cuyo caso dicha cantidad se detrae de la cantidad a pagar.

Si existe una carga previa que recae sobre la vivienda, el vendedor solo percibirá la diferencia entre el precio y el capital pendiente de pago, ya que el importe de la deuda pendiente, será retenido para pagar al Banco y así cancelar la hipoteca previa.

Si vamos a pagarla al contado.

Pagar al contado

...pago al contado el precio de una vivienda?

Sólo debe darse si la vivienda está totalmente libre de cargas en el Registro, ya que si hay alguna carga (hipoteca, embargo.), debe descontarse su importe del precio. Se aconseja sólo si se firma directamente la escritura ante notario, ya que en este caso el comprador goza de protección inmediata mediante el envío telemático por parte del notario de la comunicación de dicha compraventa.

Pagar una vivienda nueva

...qué cantidades debo entregar antes de formalizar la escritura de compraventa?

Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio,"compra sobre plano", puesto que el edificio no está aún construido, (pago que normalmente supone el 20-30% del precio y que se realiza mediante pagos periódicos efectuados durante el tiempo -aproximadamente 2 años- que dura la construcción de la vivienda), el promotor viene obligado por ley a constituir un seguro que garantice la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales en el caso de incumplimiento.

Firma del contrato privado de compra venta

...hay que efectuar el pago del total?

Si se firma contrato privado de compraventa lo normal es que se aplace el precio, pagando la parte restante del precio en el momento de la escritura pública. En este caso el vendedor puede garantizarse en relación al precio pendiente, mediante una condición resolutoria de forma que si el comprador no paga, el inmueble vuelve a ser propiedad del vendedor.

La hipoteca

...me interesa subrogarme en la hipoteca del vendedor?

Sobre todo si la vivienda que va a venderse está hipotecada, el comprador puede subrogarse en la hipoteca y adquirir la condición de deudor frente al banco prestamista. Al comprador le supone un ahorro por los gastos de apertura de un préstamo hipotecario y el vendedor se ahorra los gastos derivados de cancelar la hipoteca existente. El vendedor recibirá como precio el resultante de detraer el importe de préstamo pendiente y otros recibos impagados, si los hay. Es necesario que el banco acepte al comprador como prestatario.

Escritura pública

...qué garantías ofrece?

La escritura pública de compraventa es el acto que convierte en propietario al comprador y que sirve de título inscribible en el Registro de la Propiedad. La función de dicha inscripción es dejar constancia escrita de la titularidad de los bienes y de cualquier carga que los grave. Es recomendable porque produce máxima garantías jurídicas, y obligatoria en el caso de que pidamos un préstamo hipotecario.

Notario

...quién se ocupa de los trámites?

Para finalizar la venta el comprador y vendedor firman la Escritura Pública de Compraventa en presencia de un Notario Español, quien certificará que el contrato se ha realizado oficialmente.
El notario no certifica que todas las declaraciones son verdaderas, sólo que las partes han hecho el juramento. En la notaría pagará el saldo del precio de compra, impuestos y honorarios notariales.
Si el vendedor no es residente Español o no es persona física, el comprador debe retener un 5 % del valor declarado en la escritura y debe pagar este dinero al Tesoro Público Español para cubrir el Impuesto sobre las Ganancias de Capital generado por el vendedor.

Registro

...quién registra la propiedad?

El notario el mismo día de la firma ya advierte al Registro del acto jurídico que se va a formalizar la compraventa en escritura pública pero luego debe llevarse al Registro, la copia autorizada de la escritura con el pago de los impuestos correspondientes, para proceder a su inscripción definitiva. Tras su inscripción se devuelve al propietario la escritura inscrita con todas las facturas abonadas por éste.