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Tips für Vermieter und Mieter
...tips und Beratung bei Vermietung und Miete auf den Kanarischen Inseln!
In diesem Abschnitt finden Sie einige Tips, wenn Sie eine Immobilie Mieten oder Vermieten wollen.
Mietvertrag
...Gesetzliche Bestimmungen
Die folgenden Bestimmungen sollten in einem Mietvertrag festgehalten werden:
- Personalien des Mieters und Vermieters.
- Beschreibung der Immobilie.
- Die Vertragsbestimmungen
- Betrag der Miete und Zahlungsmodalitäten.
- Andere Bestimmungen auf die sich die Parteien festlegen.
Der Mietvertrag kann vor einem Notar unterzeichnet und beim Grundbuchamt hinterlegt werden.
Die Vertragslaufzeit
...was sind Kurzmietverträge?
Kurzmietverträge (contrato de arrendamiento de temporada) verpflichten den Mieter die Wohnung zu räumen, wenn der Mietvertrag abläuft. Diese Verträge werden normalerweise bei der Vermietung von Ferienwohnungen verwendet.
Der Zeitraum, der bis max. 1 Jahr dauern kann, muss in diesen Kurzmietverträgen genau vermerkt sein.
...was sind Langzeitmietverträge?
Ein Langzeitmietvertrag muss mindestens 1 Jahr dauern
Sollte der Vertrag 5 Jahre nicht überschreiten, wird dieser automatisch bei Beendigung um 1 - 5 Jahre verlängert, ausser der Mieter ist daran nicht interessiert. Der Vermieter muss die Verlängerung akzeptieren, ausser wenn er die Immobilie für den Selbstgebrauch nutzen will.
Nach der Beendigung des 5 Jahres Vertrags kann der Vermieter vom Vertrag zurückzutreten, vorausgesetzt, dass er den Mieter 30 Tage vor Ende der Vertragslaufzeit informiert. Ansonsten wird der Vertrag automatisch für 3 Jahre verlängert, es sei denn, der Mieter verweigert, diese Erneuerung.
Die Hinterlegung
...was ist eine Fianza?
Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags, muss der Mieter dem Vermieter einen Geldbetrag (Fianza) in der Höhe einer Monatsmiete hinterlegen um dem Vermieter eine Garantie zu geben, dass er die Wohnung in einwandfreiem Zustand zurückerhält.
Dieser Betrag kann nicht zur Bezahlung anfallender Mietkosten genutzt werden.
Dieser Betrag wird bei Auszug der Mieter zurückbezahlt, sofern sich die Wohnung im selben Zustand wie bei der Anmietung befindet.
Nach 5 Jahren Miete kann die Miete erhöht werden, was auch die Erhöhung der Fianza nach sich zieht.
Die Miete
...wann muss ich die Miete bezahlen?
Der Betrag der Miete wird zwischen Mieter und Vermieter festgelegt. Normalerweise wird die Miete monatlich bezahlt und in der Regel findet dies 7 Tage vor Ablauf des jeweiligen Monats statt. Die Kontonummer sollten Sie vom Vermieter erhalten und die Zahlungen sollten wie im Vertrag festgehalten, abgewickelt werden.
Der Mieter hat das Recht auf eine Rechnung, auf der ersichtlich ist, dass die Miete bezahlt wurde. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Rechnungen oder Bankbelege erhalten, da diese auch Ihren Vertrag bekräftigen.
In den ersten 5 Jahren wird die Miete dem Konsumentenpreis angepasst (I.P.C.). Nach diesem Zeitraum wird der Betrag wieder von beiden Parteien ausgehandelt und festgelegt.
Kosten
...wer ist für welche Ausgaben verantwortlich?
Die täglichen Ausgaben, wie Kosten für die gemeinnützigen Abgaben, oder die Immobiliensteuer (IBI), müssen vom Vermieter bezahlt werden. Mieter müssen für diese Kosten aufkommen sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich von beiden Parteien festgehalten wurde.
Der Mieter ist verantwortlich für die Gaskosten, Elektrizität, Wasser und Telefonrechnungen, sofern dies nicht anderst im Mietvertrag geregelt ist.
Inventar
...wieso sollte ich das Inventar überprüfen?
Es kann von den Mietern verlangt werden, dass sie eine Inventarliste, mit dem ganzen Inventar und dessen Zustand einer Immobilie unterschreiben.
Es ist wichtig, diese Liste genau durchzugehen und genau zu überprüfen, da die Gegenstände auf der Liste im selben Zustand bei Beendigung des Vertrages zurückgegeben werden muss. Sollte dies nicht der Fall sein, könnten Sie einen Teil oder aber auch die gesamte Hinterlegung verlieren.
Reparaturen im Haus
...wer ist für Reparaturen verantwortlich?
Der Vermieter muss bei der Immobilie für Reparaturen aufkommen und die Immobile in einem bewohnbaren Zustand halten. Natürlich ist der Vermieter nicht für Reparaturen von Schäden verantwortlich die von Ihnen verursacht wurden.
Der Vermieter ist für die kleinen, täglichen Reparaturen verantwortlich.
Dringende Reparaturmassnahmen können vom Mieter zunächst ergriffen werden, um größere Folgeschäden zu verhindern. Dies muss jedoch zuerst dem Vermieter mitgeteilt werden, der dann auch für die Kosten aufkommt.
Der Vermieter muss den Mieter 3 Monate vor Antritt größerer Umbauarbeiten, die die Gesundheit oder Wohnqualität des Mieters beeinträchtigen könnten, informieren. In diesem Fall hat der Mieter das Recht den Vertrag innerhalb eines Monats zu kündigen. Wenn er jedoch bleiben will kann er auch eine Mietminderung verlangen.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
...was wenn der Vermieter die Immobilie verkauft?
Wenn der Vermieter eine Immobilie verkaufen, die berits vermitet ist, hat der Mieter das Recht die Immobilie als erster, vor einem anderen Interessenten, zu kaufen (derecho de tanteo).
Der Vermieter muss das Angebot zuerst dem Mieter unterbreiten, der darauf 30 Tage Zeit für eine Antwort hat. Sollte dies der Vermieter unterlassen, oder wird die Immobilie günstiger als das gemachte Angebot verkauft, kann der Mieter innerhalb eines Monats, den Kauf annulieren und die Immobilie zu dem Preis kaufen zu dem es offiziell verkauft wurde.
Dieses Vorkaufsrecht tritt nur bei Verträgen in Kraft, die länger als 5 Jahre dauern.
Vom Vorkaufsrecht kann nicht Gebrauch gemacht werden, sollte die Immobilie als gesamtes verkauft werden. (Nicht nur die Wohnung sondern das ganze Wohnhaus).
Sollten Sie eine bewohnte Immobilie kaufen, kaufen Sie auch die Rechte und Verpflichtungen des Verkäufers und übernehmen somit auch die Verträge der Mieter, die nicht einfach gekündigt werden können.
Forderung des Mieters oder Vermieters
...wie verhalte ich mich bei Forderungen?
Die Parteien des Mietvertrags können durch andere Personen ersetzt werden, die automatisch die Rechte und Pflichten des alten Mieters/Vermieters übernehmen.
- Der Vermieter kann wechseln, wenn er die Immobilie verkauft.
- Der Mieter kann wechseln wenn er stirbt oder sich scheiden lässt. In diesem Fall können die Erben oder die Ehefrau den Mietvertrag beenden.
Können Mieter die Immobilie untervermieten?
...kann ich untervermieten?
Wenn der Vermieter in Kenntnis gesetzt wurde, kann der Mieter einen Teil seiner gemieteten Fläche zu den gleichen im Vertrag genannten Konditionen und Dauer vermieten. Der Vermieter muss dies allerdings immer schriftlich bestätigen.
Die Miete die der Untermieter zahlt, muss tiefer sein als die Miete im Mietvertrag.
Steuern
...wer bezahlt die Steuern?
Der Vermieter ist verantwortlich eine Einkommenssteuer von 25 % zu zahlen, sofern er nicht Resident ist.
Unterhaltskosten für die Immobilie können von den Steuern abgezogen werden sofern die Rechnungen vorhanden sind.
Aufhebung des Mietvertrages
...kann der Vermieter den Mietvertrag aufheben?
1. Der Vermieter kann in folgenden Fällen den Mietvertrag aufheben:
- Wenn der Mieter die Miete oder die Hinterlegung nicht bezahlt.
- Wenn der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet.
- Wenn der Mieter absichtliche Schäden an der Immobilie verursacht.
- Wenn der Mieter Reparaturen vornimmt, ohne den Vermieter in Kenntnis zu setzen.
- Wenn der Mieter die Nachbarn unverhältnismäßig belästigt.
In jedem dieser Fälle müssen Sie die Dienste eines spanischen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen, um eine gerichtliche Verfügung gegen den Mieter zu erwirken.
2. Der Mieter kann den Vertrag in folgenden Fällen aufheben:
- Wenn der Vermieter nicht für die Notwendigen Reparaturen aufkommt.
- Sollte der Mieter beim Nutzen des Wohnraums gestört werden.
Massnahmen vor den spanischen Gerichten
...wo kann ich eine Anzeige machen?
Beim der Vermietung oder Miete einer Immobilie können viel Problem entstehen. Sie können Probleme mit dem Mietvertrag, der Mietdauer, der Erhöhung der Miete usw. haben.
In diesem Fall werden diese Probleme durch ein ordentliches Zivilgericht geklärt. (procedimiento civil ordinario).
Sie sollten sich auf jeden Fall mit einem Spanischen Anwalt in Verbindung setzen, der eine Formale Beschwerde einreicht und nötigenfalls vor Gericht zieht.
Dies sind nur allgemeine Richtlinien und keine definitiven Gesetzesgrundlagen. Alle weiteren Fragen werden Ihnen gerne von einem unserer Anwälte erläutert.